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3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2023 | Hora de investir em FIIS?
A maioria das pessoas não sabia que é possível viver com a renda de aluguéis sem ter que comprar um imóvel ou se preocupar com condomínio, inquilinos, reformas, IPTU e toda a dor de cabeça de ter um imóvel físico.
Desde que os brasileiros perceberam que fundos imobiliários te geram proventos (muitas vezes mensalmente), o volume de novos investidores começou a crescer sem parar.
Hoje, os FIIs fazem parte de mais de 1 milhão de investidores na bolsa, mas, é preciso saber como analisar um fundo imobiliário, os melhores fundos no setor, melhores gestoras, quanto cada uma paga de taxa de administração, os imóveis de cada fundo e várias outras variáveis que podem complicar a vida de todo investidor iniciante.
Se esse é o seu caso, tenho uma boa notícia: O Ricardo Figueiredo, especialista de fundos imobiliários da Spiti, me ajudou a escolher alguns dos melhores fundos imobiliários pra 2023 – e são eles:
1. KNCR11
Dados gerais:
– Fundo de CRI (papel), gestão Kinea (Itaú). Carteira formada por CRIs com lastro em CDI, considerando a cota na casa dos R$97,60, a carteira de CRIs é precificada a CDI + 2,50% a.a.
– O FII negocia com deságio de 3%, ou seja, PVP 0,97.
– DY do FII hoje é de 13,52% a.a. nos últimos 12 meses
Racional:
– Os sinais dados pelo novo governo acenderam a luz amarela do mercado em relação ao cenário de juros.
– Aceleração de gastos públicos podem gerar maior inflação.
– Mesmo tendo menor probabilidade, o mercado já enxerga um cenário onde o Banco Central suba o juro com o aumento dos preços.
– Com esse cenário em que a Selic ficará elevada ao longo de 2023, o KNCR11 tem DY estimado entre 13,50% e 14,20%, a depender do movimento de taxa Selic.
2. CPTS11:
Dados gerais:
– FII de CRI (papel), gestão Capitânia. Carteira formada com 70% de CRI predominantemente IPCA+, 26% em cotas de FIIs e o restante em caixa. Considerando a cota na casa dos R$ 81,61, a carteira de CRIs é precificada a IPCA + 9,1% a.a. ou IPCA + 8,1% já deduzida taxa de adm.
– O FII negocia com deságio de 7,7%, ou seja, PVP 0,92.
– DY do FII hoje é de 14,79% a.a. nos últimos 12 meses
Racional:
– Meses de deflação prejudicam os FIIs de CRI (como foi o caso do CPTS11)
– O IPCA do último boletim Focus projeta um IPCA acumulado em 2023 na casa dos 5,3%.
– Resultado: renda de dividendos + ganho de capital por conta do deságio do fundo
– Inclusive, é apenas a segunda vez que o CPTS11 tem um deságio tão baixo, a primeira vez foi em abril/2020
3. PVBI11:
Dados gerais:
– FII de escritórios, gestão VBI. Portfólio AAA nas melhores localizações de São Paulo. FII possui 100% do Park Tower (Jardins), 50% do Faria Lima 4440 (FL), 50% do Union Faria Lima (FL), que está em desenvolvimento.
– Detém também 11% das cotas do HAAA11, FII de lajes da Hedge Investments que possui estratégia focada em ativos AAA em boas regiões de São Paulo.
– O FII negocia a R$ 88,18, com deságio de 31%, ou seja, PVP 0,87.
– DY do FII hoje é de 7,52% a.a. nos últimos 12 meses
Racional:
– Recentemente o FII negociou a venda de sua participação no Torre B JK, a valor equivalente a R$ 38.700/m², 24% acima do valor patrimonial do imóvel.
– Esse lucro ajudará nos rendimentos durante 2023 e será utilizado para quitar alavancagem do FII, diminuindo a despesa financeira do fundo.
– Hoje o portfólio do fundo está precificado abaixo de R$ R$ 22.000/m² e como vimos na transação do Torre B JK, o PVBI11 tem imóveis com potencial de gerar bons ganhos para o investidor.
– O PVBI11 tem potencial para distribuir 10,8% de renda ao longo de 2023 (e ainda com um pouco menos de risco por ser imóveis de alto padrão)
Se você curte fundos imobiliários e quer aprender mais sobre como gerar uma renda passiva mensal pra você, assiste o vídeo que tá animal 😉
#THIAGONIGRO #PRIMORICO #OPRIMORICO
Sempre que a gente começa algum ano tem Várias perguntas e questionamentos do Tipo quais são as melhores ações para Comprar para esse ano Quais são os Melhores fundos imobiliários para Comprar este ano que vai subir que vai Cair tá Eu tenho pena convicção que um Dos melhores analistas de fundo Imobiliário do Brasil o Ricardo que Analista da speech Você investe no fundo imobiliário você Compra uma cota de fundo imobiliário e Todo mês ele vai te pagar algum Rendimento por mês ou pelo menos essa é A grande ideia Esse é o grande objetivo é a ideia que entre todo o mesmo Dinheirinho na sua conta e você pega Essa grana e use para comprar novas Cotas o que que acontece se você compra Uma cota de fundo imobiliário por r$ 100 E esse fundo imobiliário de paga r$ 1 Por mês esse r$ 1 vai ficar na conta se Você não vai poder fazer nada com ele Então o investidor ele tem quase que um Uma barreira até o momento que ele Atinge sem cotas porque quando ele tem 100 cotas de r$ 100 ele vai ganhar r$ 100 de dividendos por mês então a partir Desse momento o investimento dele se Torna exponencial porque a cada mês que Passa ele consegue comprar uma cota Mais E aí o investimento dele começa a pagar Cada vez mais mensalmente isso daqui é o Que a gente chama de Magic Number Quando
Você atinge o médico Number o seu Investimento em fundo imobiliário se Torna exponencial é isso que você tem Que buscar eu vou calcular para você o Médico Number que cada uma dessas três Opções de fundo imobiliário tá bom Como Que você calcula o Magic Number com essa Forma que tá aí na tela caso você Precise vamos começar então com a Primeira dica aqui do Ricardo estou Oficialmente aberta as inscrições para Auditoria do 1 milhão e se você tava Esperando chegar um momento um sinal Para que você começasse a cuidar melhor Do seu dinheiro investir melhor do seu Patrimônio e dar uma transformada 360 na Sua carreira nos seus negócios Esse é o Sinal que você precisava tá oficialmente Abertas matrículas é só você clicar aqui Embaixo se inscreva e eu espero você nas Nossas aulas ao vivo com o nosso Material didático com os nossos Monitores com o nosso grupo incrível eu Tenho certeza que você vai se apaixonar Por tudo que você vai aprender e pela Experiência que você vai ter junto com a Gente aqui tá bom clica aqui embaixo e Se inscreva e aproveita porque não vai Ficar aberto por muito tempo não é Papinho não é a décima sétima turma que A gente está abrindo e a gente Geralmente fica tão aberta por pouco Tempo tá bom Primeira opção rendimentos Fundo de investimento imobiliário o que
Que é esse fundo imobiliário ele é um Fundo imobiliário para começar a ser Negociado ali A 97,60 então com 97,60 Sabe aquela grana que às vezes você vai Usar para ir na numa festa na balada no Jantar pô se você vai no restando Japonês vai gastar r$ 200 Você tem uma Decisão você vai comer aqui gastar r$ 200 ou você vai comprar duas cotas de Fundo imobiliário e ganhar rendimento Todos os meses são decisões você é livre Para tomar decisões Mas você é escravo Da consequência então né esse fundo Imobiliário 97,60 ele é um fundo Imobiliário de Cris é um fundo de cri Cri é um papel é um ativo de renda fixa Tá A gestão é do que Néia é ou seja do Itaú e é uma carteira que basicamente Tem crise atrelados ao CDI Então o fundo Tem dentro dele papéis Cris que pagam Algo próximo de CDI e mais 2,5% ao ano Tá uma rentabilidade acima do CDI E além Disso o fundo imobiliário ser negociado Com um deságio que que é um deságio Significa o seguinte poxa se eu tenho Aqui por exemplo um bilhão de reais Dentro do fundo na conta e o fundo está Sendo negociado a 900 milhões de reais Eu tenho um desejo de 10%, né tô podendo Comprar um bilhão por 900 Então o fundo Tem um design de três por cento tá Por Que que isso acontece oscilações do Mercado Você tem uma série de motivos Então nesse momento o fundo tem um
Desejo de 3% e o divide desse fundo hoje é 13,52 por cento ao ano Lembrando que o Rendimento é isento de imposto de renda Para você que é investidor pessoa física O que que o Ricardo Embasa né dessa Análise dele ele diz que os sinais dados Pelo novo governo eles acenderam a luz Amarela do mercado em relação ao cenário De juros porque tem muita gente que Começou a ficar com muito mais medo Agora da economia pela escolha de Ministro e decisões políticas mesmo Econômicas e aí os gastos públicos Podem Subir né já que talvez não tenha mais Etc em toda aquela coisa né E se os Gastos públicos subirem inflação sobe Sem inflação sobe tá é natural que de Alguma forma a taxa de juros também suba é por mais cenário seja improvável é Possível que o banco central subo juro Com o aumento de preço esse a SELIC Ficar elevado em 2023 o kmr11 pode ter Um dividend build estimado entre 13,5 e 14,2% ao ano tá E ó descendo aqui ó só Para vocês terem uma noção o kncr pagou Em dezembro 1,20 na cota um mês anterior 1 e 10 depois 1,10 1:20 1:20 1 e 30 1 e 15 um e cinco um e oito 097 então assim Se eu fosse pegar o último mês né se eu Fosse pegar aqui 1:20 então o Magic Number seria 81.3 então se você tiver 82 Cotas Você atingiu o Marco da Exponencialidade nos fundos imobiliários Em km tá apertar o negócio eu tô
Pensando aqui será que faz sentido a Gente fazer um vídeo também com uns top Três ações para 2023 se você quiser que Eu faça isso deixa nos comentários se Tiver bastante gente falando isso a Gente pode cogitar fazer a mesma coisa Tá mas só se vocês quiserem porque enfim Né Eu já visto meu dinheiro vocês sabem Como Mas se vocês acharem que é Pertinente deixa nos comentários Vamos Então para segunda opção aqui do Ricardo Segundo opção seria cpts 11 cpts 11 é um Fundo imobiliário obviamente que tem Também crie agido pela capitânia uma Gestora super respeitada a gente já Gravou com eles aqui no grupo primo é lá Atrás quando era esse seu investimentos Eu distribui a fundos da Catânia e esse Fundo imobiliário ele é formado por 70% De cri só que esse esses Cris ao invés De serem atrelados ao CDI eles são Atrelados a inflação então eles pagam IPCA mais alguma coisa e 26% da parcela Do caixa desse crime está encaixa né Então não está investindo em outros Títulos né como os Cris tá então se eu For considerar cota na casa dos 81,61 Que é o preço que ele tá sendo negociado é a carteira de crise é precificada em Inflação seria IPCA + 9,1% ao ano e se Eu tirar a taxas e tudo isso taxa de Administração ele fica com IPCA + 8.1% É Muito difícil você encontrar uma renda Fixa pagando IPCA + 8.1% isenta depois
De renda investidor pessoa física tá e Além de tudo isso o fundo imobiliário Ainda negocia com deságio de 7.7%, né o P sobre VP dele está em 0,92 Além de Pagar depois a taxa administração 8.1 da Inflação ele tem um design de 7.7% ou Seja um desconto de 7.7%. o Divino de Hoje do fundo é de 14 pontos 79%. Qual Que é a racional do Ricardo aqui né além Desses números que eu acabei de passar é Que os meses de deflação eles Geralmente Prejudicam os fundos imobiliários de cri Né Como foi o caso de fundo imobiliário E o IPCA do último boletim Focus está Projetando um IPCA acumulado em 2023 na Casa dos 5.2%, Qual que é o resultado Disso renda de dividendos mais ganhos de Capital por conta do deságio do fundo Ele tá com desejo alto Inclusive essa é A segunda vez tá que o cpts tem um Deságio desse tamanho a última vez foi Em abril de 2020 Tá então não é sempre Que isso acontece e o terceiro opção Aqui a cereja do bolo né que o Ricardo Coloca para gente é o pvbi 11 que o Pvb11 ele é um pouquinho diferente não é Um fundo imobiliário de papéis como os Que eu citei antes era um fundo Imobiliário de escritório tá Então Imagina que ele é dono de vários Escritórios por várias regiões nobres Muito interessantes A gestão é do vbi Eles têm um portfólio Triple Way que que é um porte fora aí é um portfólio né de
Empreendimentos de alto padrão então Sabe quando você vai num imóvel da Faria Lima por exemplo bonitão novo moderno Vários selos etc isso aqui é imóvel Padrão sabe quando você vai às vezes em Um móvel na Paulista Pô muito icônico Mas já meio envelhecido e tal muitas Vezes ele já não é um imóvel de alto Padrão esse fundo ele tem 100% do Parque Tower Jardins 50% do Faria Lima 4.440 super famoso esse daqui tem 50% do Union Faria Lima que tá em Desenvolvimento ele tem também 11% das Cotas do Haaa11 né que é um fundo imobiliário de Lages da rede investments e tem uma Estratégia também parecida ou seja foca Em ativos tripway Então esse daqui é um Fundo imobiliário que foca em imóveis Tripway o fundo imobiliário hoje ele Está sendo negociado a 88 e 18 ele tá Sendo negociado com um desejo super alto Ao p sobre VP dele tá 087 só que ele Vendeu um ativo dele por um preço muito Mais alto do que isso então talvez o Desastre seja maior ainda o dirdo hein Dia de hoje do fundo ele não é tão alto Quanto os que eu citei anteriormente é Um dividendio ali de 7,52% ao ano foi comprar com o CDI numa Maior coisa do mundo mas você foi Considerar o preço que os imóveis estão Sendo negociados Aí talvez daqui possa Ser uma boa opção segundo o Ricardo
Recentemente esse fundo imobiliário ele Negociou a venda da participação dele na Torre BJ k a um valor equivalente a 38.700 o metro quadrado ou seja 24% Acima do valor patrimonial do imóvel Esse lucro vai ajudar bastante o imóvel Obviamente esses alavancar fazer uma Série de operações e vai ser muito bom Para cotista E hoje olha só o portfólio Do fundo tá precificado abaixo dos 22 Mil o metro e ele acabou de vender né a Participação dele sendo precificada 38.700 M então será que não tem uma Oportunidade aqui segundo o Ricardo tem Né E além disso O PV b11 tem potencial Para distribuir 10.8% de renda ao longo De 2023 e com essas três opções aqui Encerramos as recomendações do para esse Ano e aí será que foram boas faz sentido ó se tiver r$ 300 aqui dá para você Comprar um um hein já ter rendimentos Ali todos os meses enfim claro que isso Aqui não é uma recomendação minha Obviamente é uma análise do Ricardo mas Que talvez faz sentido ser considerado Para sua carteira tá então é isso aí me Conta o que que vocês acharam um grande Abraço e tchau [Música]